BCS Consultancy (BCS), società di consulenza globale nel settore dei data center, ha pubblicato la nuova edizione del report “Data Centre Truths – Summer 2026”, basata sulle indicazioni di oltre 3.000 esperti. Trainata dal boom dell’Intelligenza Artificiale, la richiesta di capacità in Europa sta battendo ogni record. I macro-trend emersi a livello continentale rappresentano un campanello d’allarme anche per l’Italia, e in particolare per l’area di Milano, in prima linea come hub strategico per il Sud Europa. Lo studio rivela infatti un riallineamento fondamentale del mercato: l’abbondanza della domanda non garantisce più il successo. Il vero elemento di differenziazione oggi è la capacità di realizzazione effettiva del progetto, la cosiddetta deliverability.
Di fronte a iter autorizzativi articolati e alle sfide infrastrutturali tipiche del nostro territorio, il messaggio per il mercato italiano è chiaro: i fondi d’investimento sono diventati estremamente selettivi. Prima di avviare un cantiere, si esigono garanzie molto più solide. Non a caso, il 42% degli sviluppatori richiede oggi un tasso di pre-locazione (pre-letting) di almeno il 75%, un dato in netto aumento rispetto al 12% registrato solo sei mesi fa.
Lo studio evidenzia quattro dinamiche cruciali per lo sviluppo del settore:
1. L’energia vince sulla posizione geografica. La scelta del sito è radicalmente cambiata: oggi è in primo luogo una decisione legata alla disponibilità elettrica e solo successivamente una questione immobiliare. Il 91% del campione colloca l’accesso alla rete tra i due criteri fondamentali per la selezione di una location. In un Paese come l’Italia, dove i tempi di allacciamento richiedono un coordinamento complesso con i gestori nazionali, i terreni privi di una fornitura garantita stanno perdendo rapidamente valore. I capitali si muovono esclusivamente dove esiste un percorso credibile verso l’elettrificazione.
2. L’Intelligenza Artificiale si scontra con la realtà fisica. Sebbene il 78% degli operatori registri un massiccio aumento della domanda guidata dalle applicazioni AI, l’infrastruttura sta raggiungendo i propri limiti. Il 90% dei partecipanti conferma che la scalabilità dell’Intelligenza Artificiale è ostacolata dalla mancanza di capacità energetica e di sistemi di raffreddamento idonei. La transizione verso densità sempre più elevate, che ormai superano i 15 kW per rack, esige specifiche tecniche inedite, impossibili da supportare per molte strutture di vecchia generazione.
3. Acqua e sostenibilità come “licenza di operare”. Nel bacino del Mediterraneo, l’impatto climatico assume una rilevanza strategica. Il report rivela che il 77% degli esperti prevede per i Data Center un aumento dei consumi idrici nei prossimi tre anni. Questo elemento, unito a una percezione pubblica spesso critica (oltre il 90% ritiene che l’impatto ambientale del comparto sia sostanzialmente frainteso dai cittadini), trasforma la sostenibilità da un semplice obbligo di reportistica a un vero e proprio rischio autorizzativo. Ottenere i permessi per costruire dipenderà sempre più dalla capacità di presentare progetti efficienti e in armonia con le comunità locali.
4. L’emergenza talenti frena i cantieri. Oltre alle sfide legate alla potenza e al clima, le criticità si stanno spostando pesantemente sulla fase di esecuzione. Per la prima volta, la totalità degli intervistati (100%) prevede un calo dell’offerta di personale qualificato nei prossimi dodici mesi, a fronte di una richiesta in continuo aumento. Questa dinamica, sommata alla persistente volatilità della catena di approvvigionamento (segnalata dal 91% del campione), si traduce in inevitabili ritardi e pressioni sui costi di costruzione.
“L’appetito per l’Intelligenza Artificiale impone all’Italia un severo esame di realtà”, afferma Luca D’Alleva, Regional Director Southern Europe di BCS Consultancy. “Nel nostro Paese, e in hub strategici come Milano, il data center non è più un semplice asset immobiliare, ma un’infrastruttura energetica a tutti gli effetti. Oggi, un terreno senza un accesso garantito alla rete o privo di un piano di sostenibilità idrica semplicemente non è investibile. Il vero vantaggio competitivo non è più trovare la domanda, ma garantire la ‘messa a terra’. Per avere successo dobbiamo governare la complessità, allineando fin dal primo giorno la pianificazione energetica, i complessi iter autorizzativi e il dialogo con il territorio”.
